Immobilienmarktbericht Rhein-Neckar 2026
Der neue Immobilienmarktbericht 2026 der Metropolregion Rhein-Neckar ist erschienen. Er präsentiert auf 36 Seiten den aktuellen Status des Immobilienstandorts Rhein-Neckar Region und analysiert diesen gegliedert in Investmentgeschehen sowie die Marktsegmente Büro, Einzelhandel und Gewerbe.
Das Transaktionsvolumen lag 2025 mit 505 Mio. Euro (Vorjahr: 597 Mio. Euro) rund zehn Prozent unter den Ergebnissen der Vorjahre. Die Zahl der Abschlüsse hingegen bewegt sich mit 36 Transaktionen auf dem Niveau des Vorjahres. Der Bericht belegt deutliche Verschiebungen zwischen den Assetklassen: „Lager/Logistik“ erreicht mit rund 335 Millionen Euro das höchste jemals in der Region gemessene Volumen und markiert nach dem außergewöhnlich schwachen Vorjahr eine klare Gegenbewegung. „Büro“ fällt mit rund 43 Millionen Euro auf den niedrigsten Wert der vergangenen Jahre zurück und bleibt deutlich hinter den starken Jahren 2020 und 2021. Bemerkenswert ist die vergleichsweise hohe Zahl von Grundstückstransaktionen in 2025 über verschiedene Nutzungsarten hinweg. Insgesamt summiert sich das Transaktionsvolumen dieser Verkäufe auf rund 30 Millionen Euro.
Am regionalen Büromarkt gingen in 2025 der Flächenumsatz und die Fertigstellungen zurück, die Durchschnittsmieten bewegten sich in Mannheim mit 15,00 €/m² und in Heidelberg mit 14,20 €/m² weiterhin auf dem Niveau des Fünfjahresschnitts. Gleichzeitig legten die Spitzenmieten moderat auf 22,50 €/m² in Mannheim und 19,50 €/m² in Heidelberg zu. In Ludwigshafen lag die Durchschnittsmiete bei 11,50 €/m² und die Spitzenmiete bei 14,00 €/m². Insgesamt bestätigt sich ein struktureller Trend hin zu kleineren, flexiblen und qualitativ hochwertigen Flächen, für die Nutzer eine höhere Zahlungsbereitschaft zeigen. Hochwertige, moderne Flächen bleiben nachgefragt, während ältere und energetisch schwächere Bestände unter Anpassungsdruck stehen.
Das Marktsegment Einzelhandel verzeichnet leichte Rückgänge der Passantenfrequenzen, wobei Heidelberg mit durchschnittlich 67.000 Passanten wie auch in 2024 vor Mannheim mit 52.700 Besuchern lag. Die Entwicklung der Spitzenmieten im Einzelhandel blieb zum Jahreswechsel weitgehend stabil und liegt sowohl bei den Mannheimer Planken als auch in der Heidelberger Hauptstraße mit 100 Euro pro Quadratmeter leicht über dem Bundesdurchschnitt.
Produktionsnahe Logistik dominiert bundesweit die gewerblichen Investitionen. Logistik ist auch in der MRN die Stütze des Investmentmarktes; Gewerbeparks bzw. modulare Gewerbeeinheiten sind stark nachgefragt. Erstmals übersteigt bei Logistikneubauten der Anteil der Brownfield-Projekte das Greenfield. Dabei stehen im Jahr 2025 in 20 ausgewählten Gewerbegebieten mit einer Gesamtfläche von 3,9 Millionen Quadratmetern über 1,2 Millionen Quadratmeter kurz- oder mittelfristig zur Verfügung. In der Metropolregion Rhein-Neckar wird als wesentlicher Teil der aktuellen Investitionstätigkeit Logistik für die Branchen Pharmazie und Lebensmittel realisiert. Dabei entstehen überdurchschnittlich viele Projekte, die sowohl auf industrielle Wertschöpfung als auch auf spezialisierte Logistik ausgerichtet sind. Ebenfalls stark sind modulare Gewerbeeinheiten vertreten. Denn nationale Marktanalysen verweisen auf eine hohe Nachfrage nach wirtschaftlich nutzbaren Einheiten für Produktion, Handwerk, Lager, Büro und Forschung, insbesondere durch kleine und mittlere Unternehmen oder Startups
Das Einstiegskapitel „Mobilität“ wirft zudem einen aktuellen Blick auf die Verkehrsinfrastruktur als wesentlichen Standortfaktor für Wirtschaft und Lebensqualität in Rhein-Neckar.
Der in Zusammenarbeit mit dem Immobiliennetzwerk Rhein-Neckar entstehende Bericht zeigt jährlich, wo die Region mit ihren Stärken steht und wohin sie sich nachhaltig bewegt.
Weitere Infos:
Der Immobilienmarktbericht Rhein-Neckar 2026 ist als Download verfügbar. Die deutsche Version unter www.m-r-n.com/immobilienmarktbericht, die englische Version unter www.m-r-n.com/real-estate-market-report. Die deutsche Druckversion kann per E-Mail an immobiliennetzwerk@m-r-n.com kostenlos bestellt werden.
